Manual de intretinere si urmarire in timp a comportarii cladirii

MANUAL DE INTRETINERE SI URMARIRE

IN TIMP A COMPORTARII CLADIRII

 

SIGMA SHOPPING CENTER

 

CUPRINS

 

1. INTRODUCERE

1.1. Generalitati. Descrierea serviciului de mentenanta

1.2. Tipuri de mentenanta si avantajul acestora

1.3. Responsabili de serviciul de mentenanta

2. PLANURI DE MENTENANTA

2.1. Mentenanta Instalatiilor electrice

2.2. Mentenanta Instalatiilor sanitare

2.3. Mentenanta Instalatiilor termice

2.4. Mentenanta Finisajelor interioare si exterioare

2.5. Procurarea din surse responsabile

3. MASURI DE COMBATERE A INCENDIILOR SI PROTECTIE LA FOC

4. MATERIALE SI FINISAJE ACHIZITIONATE CERTIFICATE CALITATIV, CU COMPUSI ORGANICI VOLATILI REDUSI/

5. MASURI DE SECURITATE SI PAZA

6. STRATEGIA DE MEDIU

7. POLITICI DE SORTARE A DESEURILOR

8. SANATATE SI SECURITATEA MUNCII

9. POLITICILE DE CURATENIE

10.TRAININGURI PT PERSONALUL TEHNIC SI SATISFACTIA OCUPANTILOR

 

 

1.Generalitati. Descrierea serviciului de mentenanta

Departamentul de mentenanta reprezinta totalitatea activitatilor tehnice si organizatorice intreprinse cu scopul de a mentine sau de a restabili buna functionare a sistemului.

Serviciul de mentenanta are ca scop functionarea optima a instalatiilor cladirii prin intretinere preventiva, predictiva si corectiva. Aceste actiuni duc la marirea fiabilitatii si a performantelor cladirii si la scaderea disfunctionalitatilor.

Avantajele pe care acest serviciu le ofera sunt atat legate de reducerea costurilor cu intretinerea, prin prevenirea situatiilor de avarie si mentinerea in parametrii optimi a instalatiilor, reducerea costurilor pentru utilitati cat si siguranta proprietatii, controlul si eliminarea problemelor de intretinere.

Un alt avantaj al acestui tip de serviciu este managementul mentenantei prin utilizare de soft specializat in calculul parametrilor functionali optimi pentru volumul cladirii, anotimp si numar de ocupanti ai cladirii, functionarea instalatiilor in conformitate cu legile si reglementarile romane si ale Uniunii Europene; Servicii profesionale, de calitate, efectuate de catre personal specializat si garantarea servicilor.

De asemenea se evita disconfortul creat de situatii limita si cautari de moment a unui prestator de servicii in instalatii.

Mentenanta preventiva are un plan de actiuni urmarind prevenirea avariilor echipamentelor, proiectat sa asigure si sa mentina buna functionare a acestora, prin inlocuirea componentelor uzate inaintea defectarii lor.

1.2. Tipurile de mentenanta si avantajele acestora

Mentenanta preventiva presupune controale periodice, revizii la intervale stabilite de normative sau producatori, schimburi de materiale consumabile, lubrifiere etc. - pentru echipamentele sistemele de apa rece si calda menajera, ventilatii, incalzire, electrice.

Realizarea mentenantei preventive se realizeaza :

-lunar la instalatii electrice - corpuri de iluminat, aparataj electric - prize si intrerupatoare, instalatia de curenti slabi - VDI -- Voce date informatii , detectie incendiu, detectie efractie, control acces

- lunar la sisteme de distributie incalzire- racire - apa calda menajera

- bianual la sistemele de ventilatii - climatizare : centrale de tratare aer, chillere, cazane,

- anual la separatoare de hidrocarburi si uleiuri si separatoare de grasimi.

Mentenanta corectiva se impune pentru remedierea imediata a unei defectiuni, aparuta accidental. Principalele activitati constau in repararea, sau inlocuirea pieselor defecte.

Serviciul de mentenanta cuprinde:

- instalatii sanitare,

- instalatii de incalzie,

- instalatii de ventilare si climatizare,

- instalatii de stingere incendiu.

- interventii de urgenta 24h/24h,

- renovari si igienizari;

- restaurare cladiri cu pastrare specific.

Avantajele mentenantei:

- Reducerea costurilor cu intretinerea, prin prevenirea situatiilor de avarie si mentinerea in parametrii optimi a instalatiilor

- Reducerea costurilor pentru utilitati (apa, gaze, energie electrica) prin reglarea instalatiilor si eliminarea pierderilor

- Program de mentenanta definit pentru fiecare tip de instalatie

- Siguranta proprietatii, controlul si eliminarea rapida a problemelor de intretinere, fara disconfortul creat de situatii limita si cautari de moment a unui prestator de servicii in instalatii.

- Utilizarea performantelor cladirii (siguranta, confort, eficienta consumurilor) la parametrii proiectati prin monitorizare, verificari, masuratori, reglarea instalatiilor si echipamentelor

- Intretinerea si monitorizarea instalatiilor in constructii in conformitate cu legile si reglementarile romane si ale Uniunii Europene;

- Servicii profesionale, de calitate, efectuate de catre personal specializat;

In cadrul cladirii de pe str. Republicii Nr 109, sunt dispuse echipamente de incalzire - racire de tipul cazanelor, chillerelor si a centralelor de tratarea a aerului care deservesc intreaga cladire P+ 7E.

Centrala termica cuprinde 4 cazane, toate sunt tip VIESMANN; 2 cazane cu o putere de incalzire de 895 kW si alte 2 cazane cu o putere de incalzire de 200kW, cu functionare pe combustibil gazos.

Cazanele mentionate au parametrii de functionare tur/retur 80/60 °C si un randament de 94%.

Toate cazanele au in automatizarea lor functia antilegionella, pentru a preveni infestarea cu Legionella a sistemelor de apa. Functia Antilegionella este dubla : prin ionizare si termic.

Racirea este asigurata de chillere de tip DAIKIN, CIAT- pentru intreaga cladire, avand agentul de racire tur / retur de 7/12 grd C , un EER cuprins intre 3,05 si 3,31.

Chillerele dispun de modul hydraulic propriu si deservesc bateriile de racire ale ventiloconvectoarelor care asigura incalzirea- racirea spatiilor interioare.

Incalzirea- racirea, la nivelul parterului se realizeaza cu ventiloconvectoare necarcasate de tavan, pe 4 tevi, cu doua baterii: 1 baterie de incalzire si 1 baterie de racire. Ventiloconvectoarele sunt montate in tavanul fals, casetat sau necasetat, sau chiar montaj aparent, in functie de spatiul inchiriat si sunt racordate la grille si anemostate de introducere al aerului tratat in spatii si de evacuare al aerului viciat din spatiile respective.

Ventiloconvectoarele dispun de termostate pentru controlul temperaturii, vitezei aerului - in toate spatiile ocupate

In cadrul spatiilor comune, de circulatie - se utilizeaza aceleasi ventiloconvectoare montate in tavan fals, cu record la tubulaturi, grile si anemostate.

Ventiloconvectoarele mai pot fi si de tip caseta, cu refulare pe 4 directii.

In spatiile tehnice: depozite, anexe tehnice - incalzirea se poate realiza si cu ajutorul radiatoarelor cu termostate ajustabile.

Incalzirea- racirea la nivelul spatiilor de birouri se realizeaza, de asemenea cu ventiloconvectoare necarcasate de tavan, sistem 4 tevi, cu doua baterii: 1 baterie de incalzire si 1 baterie de racire. Ventiloconvectoarele sunt montate in tavanul fals, casetat sau necasetat, sau chiar montaj aparent, in functie de spatiul inchiriat si sunt racordate la grile si anemostate de introducere al aerului tratat in spatii si de evacuare al aerului viciat din spatiile respective.

In grupurile sanitare, incalzirea se realizeaza cu radiatoare cu capete termostatice.

Temperatura interioara a spatiilor ocupate, stabilita in etapa de proiectare, pentru sezonul cald si rece, este dupa cum urmeaza:

a) Pe timp de iarna :

Spatii ocupate : 20 grd C pentru spatiile de birouri etajele 1-7 si spatiile comerciale Parter

Spatii neocupate : 18 grd C pentru spatiile de birouri etajele 1-7 si spatiile comerciale Parter

b) Pe timp de vara:

Spatii ocupate : 26 grd C pentru spatiile de birouri etajele 1-7 si spatiile comerciale Parter

Spatii neocupate : 28 grd C pentru spatiile de birouri etajele 1-7 si spatiile comerciale Parter

Sistemele de ventilatie ale cladirii

Sunt reprezentate prin centrale de tratare ale aerului, diferite tipuri si capacitate, cf tabelului de mai jos:

 

SIGMA SHOPPING CENTER

 

Lidl

Centrala de tratare a aerului

Estimat 11000 mc/h

 

Marty

Centrala de tratare a aerului

4800 mc/h

 

 

 

 

SIGMA SHOPPING CENTER

 

Restul spatii

Centrala de tratare a aerului

Estimat 5800 mc/h

 

Centrala de tratare a aerului

Estimat 2500 mc/h

Introducerea aerului proaspat se asigura de la fiecare centrala de tratare a aerului in parte prin grille si tubulaturi in interiorul spatiilor comerciale si a spatiilor comune.

Ventilatorul Centralelor de tratare ale aerului este controlat manual, de catre personalul de mentenanta al cladirii, avand posibilitatea modificarii cantitatii de aer proaspat introdusa.

Pentru o functionare corespunzatoare, atat incalzirea cat si racirea si ventilatia - trebuie supuse unor procedure de mentenanta preventive, lunar, trimestrial sau bianual, prin care sa se efectueze urmatoarele operatiuni :

- saptamanal - inspectii ale retelelor de distributie : incalzire si racire - functie de sezon - pt a preveni posibilitatile de defectare;

- Inspectiile tubulaturilor de ventilatie, parametrii aerului de introducere si evacuare, neetanseitatile de aer a sistemului de ventilatie, presiunea si viteza aerului introdus.

- lunar - inspectii ale echipamentelor din camera centralei termice : boilere, rezervoare de apa, vase de expansiune, etc.

- Inspectiile ale ventiloconvectoarelor care asigura aer racit si incalzit spatiilor de birouri : si prin intermediul carora se verifica temperatura aerului de introducere a tubulaturilor de introducere, viteza ventilatorului de introducere aer, temperature, mod de functionare : incalzire, racire

- sezonier - inspectii ale echipamentelor de incalzire - racire : cazan - inainte de inceperea sezonului cald : luna octombrie ; chiller - inainte de inceperea sezonului rece : luna mai .

Inspectii ale echipamentului principal de ventilare : centrale de tratare ale aerului, parametrii de functionare a bateriilor de incalzire si racire, viteza aerului de introducere, presiunea disponibila - ESP a ventilatoarelor, curatirea filtrelor.

3.2. Mentenanta Instalatiilor sanitare : alimentare cu apa rece si calda si canalizare si contorizari

Apa rece este asigurata de reteaua de alimentare cu apa rece a orasului si este utilizata pentru toalete, grupuri sanitare si chicinete. Apa calda de consum este asigurata centralizat, de 2 boilere de 500l, montate in centrala termica.

Apa rece este contorizata pe fiecare chirias de la nivelul parterului, permitand fiecarui chirias sa isi masoare si determine propriul consum de apa. Modalitatile de utilizare ale apei, contorizarea si economiile de apa sunt aspecte importante - monitorizate cu mare grija in cladire.

Pentru o determinare precisa a consumului de apa, cladirea este echipata separat cu contoare de determinare a consumului de apa rece pe fiecare chirias. Parterul cu spatii comerciale este contorizat separat pentru apa calda si rece, pentru fiecare chirias in parte - din cadrul spatiilor comerciale.

Alte masuri de economisire a consumului de apa sunt:

- robineti cu senzori - care asigura utilizarea api, doar in momentul detectiei unui sensor de prezenta al mainii utilizatorului cladirii

- toalete cu vas WC dual flush- care au 2 tipuri de rezervoare de apa : 6 litri / 3 litri

Pentru a avea un sistem de alimentare cu apa functional si efficient - procedurile de mentenanta sunt extrem de importante. Ele vor fi realizate cf programului de operare si mentenanta anual - existent al cladirii, incluzand:

- lunar - verifiarea retelelor de apa calda si rece, a boilerelor de apa calda - actionand pe moment la orice defectiune se depisteaza;

- citire lunara a contoarelor de apa calda si rece

- verificarea functionarii adecvate a echipamentelor din cadrul camerei centralei termice, considerand functia antilegionella

- monitorizarea consumului lunar de apa rece - prin contoare dedicate

- inlocuirea robinetilor si fitingurilor de apa - cu cei economici.

d) Separatoare de hidrocarburi si Separatoare de Grasimi

Separatorul de hidrocarburi este montat in parcarea aferenta siteului, si asigura reducerea poluarii aferenta parcajului exterior.

In exterior, in zona Restaurantului Marty - este prevazut si separatorul de grasimi, aferent restaurantelor si spatiilor de alimentatie publica si fast food, prevazute pe site.

Intretinerea acestor echipamente, se realizeaza anual - cf Graficului de Operare si Mentenanta din 2015.

3.3. Mentenanta Instalatiilor de stingere incendiu

Intreaga cladire este echipata cu sisteme de stingere incendii: hidranti interior - 5 l/s pe nivel si instalatii de detectie incendiu- senzori de incendiu si centrala antiincendiu.

In caz de incendiu, se asigura alarmarea ocupantilor prin intermediul semnalelor sonore BMS.

Toate intrarile si scarile si caile de evacuare sunt marcate cu exituri - pentru a ghida ocupantii cladirii catre spatiile exterioare, pentru evacuarea in caz de situatii de urgenta.

Cladirea este echipata cu mijloace de stingere incendiu : hidranti interior pe fiecare nivel - 2 jeturi in functiune, 5 l/s.

De asemenea pe fiecare nivel sunt prezente exhaustoare de incendiu - stingatoare cu pulbere.

Inspectiile tehnice ale instalatiilor de detectie si stingere incendii sunt recomandate a se realiza lunar sau la fiecare 3 luni - realizate de catre terti specializati pe baza unui Program de Mentenanta.

3.4. Mentenanta Instalatiilor electrice si curenti slabi si contorizari

Sistemul de iluminat pentru intreaga cladire este alcatuit din lampi fluorescente compacte, cu balast electronic - controlate de intrerupatoare locale, situate in birouri si spatiile comerciale.

Printre lampile instalate 100 % sunt lampi fluorescente compacte, cu ballast electronic; iar 10 % sunt LED uri, cu sistem dedicat de control.

Calculele fotometrice s-au realizat cf standardului SR EN 12464 -1:2011 Lumina si iluminat. Iluminatul locurilor de munca -

Partea 1: Locuri de munca interioare and SR EN 12464-2:2007 Iluminatul locurilor de munca

si

Partea 2: Locuri de munca exterioare. Ele sunt similare cu European CEN EN 12464-1 Light and lighting - Lighting of workspaces, 2011 and CEN EN 12464-2 Lighting of work places - Part 2: Outdoor work places, 2007.

Factura de energie electrica se primeste pe punct de consum - adica per total cladire - Parter + Etajele 1-7.

Toate etajele au contoare de energie separate - pasante - doar de citire a consumului chiriasilor si de decontare, care permit cuantificarea energiei electrice separat - pe fiecare chirias in parte.

Pe fiecare nivel sunt tablouri electrice, montate in camerele tehnice - care contin circuite electrice pt masurarea consumului electric de pe acel nivel. Fiecare camera tehnica contine un tablou electric si un contor electric pasant.

Inspectiile tehnice ale sistemului de iluminat si tablourile electrice sunt recomandate a se realiza lunar.

Toate datele colectate din citirea contoarelor pasante de energie electrica se vor raporta intern catre Directorul General si echipa de management - de catre Directorul Tehnic sau echipa de mantenanta, intrucat ele vor fi facturate chiriasilor.

Alte instalatii de curenti slabi existente in cladire sunt :

- Instalatiile de semnalizare si detectie incendiu

- Instalatiile de supraveghere video - pe spatiile comune si pe spatiile comerciale Parter

- Instalatiile de control acces in cladire - aferente spatiilor de birouri si spatiilor comerciale

- Instalatiile de detective efractie si centralele antiefractie

3.5. Lifturile cladirii

Cladirea dispune de 2 lifturi cu capacitate intr 10- 16 persoane. Lifturile sunt de tip ASCENSO, mai multe variante au fost considerate din punct de vedere al eficientei energetice, inainte sa se adopte o decizie.

Sub incidenta contractului cu ASCENSO, lifturile cladirii vor dispune de o mentenanta preventiva annual , si de interventii in caz de urgenta de Luni - Vineri intre 08:30 am si 16:30 pm - si interventii imediate, in cazul in care exista persoane care sunt prizoniere in lift.

Pentru a beneficia de o buna functionalitate timp indelungat, lifturile vor trebui utilizate doar pentru scopurile proprii - de transport de persoane, iar usile nu ar trebui obstructionate.

Lifturile sunt de asemenea dotate cu iluminat de urgenta de tip LED cu autostingere, precum si cu componente electrice pt modul stand by - care asigura un consum energetic redus.

4. Politici pentru Protectia Mediului Inconjurator

Protectia mediului inconjurator si urmarirea consumurilor de resurse limitate, sunt un aspect deosebit de important pentru cladirea de birouri si spatii comerciale.

In acest sens, anual la nivel de management tehnic se stabilesc targeturi de reducere a consumurilor de apa, energie electrica si gaze naturale, adoptandu-se diverse strategii pentru imbunatatirea continua a acestor consumuri, respectiv:

- Inlocuirea echipamentelor actuale cu echipamente mai eficiente energetic, sau obiecte sanitare si bunuri de utilizare durabila care sa aiba un consum redus de apa, energie, gaz

- Verificarea lunara a instalatiilor de apa, energie si gaz din cladire, precum si a echipamentelor

aferente - pentru a preveni eventuale defectiuni si scurgeri de gaz si apa

- Citirea lunara a contoarelor de apa, gaz si energie - raportarea acestora managerului general,

precum si chiriasilor din cladire

- Facturarea lunara a consumurilor de apa, gaz si energie electrica - catre chiriasi, cladirea avand in raport cu ELECTRICA SA, EON GAZ si COMPANIA DE APA SOMES - un singur contor de decontare, fiind considerate unic punct de consum pentru adresa respective.

- Deducerile de utilitati cu chiriasii - in ceea ce priveste apa, gazul si energia electrica, se realizeaza lunar - pe seama citirilor aferente contoarelor pasante, de decontare - care se gasesc in spatiile chiriasilor.

Sistemele HVAC și apă, precum și sistemele de iluminat beneficieza de inspecții lunare și sezoniere, cu privire la parametrii de functionare, temperaturi, program, presiunea și starea generală de funcționare.

Orice probleme sau defecte identificate ar trebui să fie abordate imediat.

Materialele de renovare și de curățenie vor fi selectate luând în considerare sursele responsabile de achiziții publice, cu conținut scăzut de COV (compuși organici volatili).

Procedurile de exploatare și mentenanta trebuie să fie îndeplinite în conformitate cu operarea și

întreținerea în programul de mentenanta, inclusiv:

Verificarea săptămânală a conductelor de apă caldă și rece, a boilerelor de apă caldă, de către

personalul de întreținere. Orice problema semnalata - va fi rezolvata pe loc, sau cat de repede posibil.

Citiri lunare ale contoarelor de apa calda și rece

Verificarea funcționalității corespunzătoare a echipamentelor de pompe de caldura HVAC , ținând cont de funcția anti-Legionella care cazanele activeaza o dată pe lună, prin automatizare a acestora;

Verificarea funcționalității corespunzătoare a senzorilor montati pe rezervoare de apă caldă, prin care apa caldă menajeră poate fi asigurate de cazane

5. Politici de Sanatatea si Securitatea Muncii pe site

Strategia de sanatatea si Securitatea muncii pe site este responsabilitatea fiecarui chirias, atat in spatiile de birouri, cat si in cadrul spatiilor comeciale.

Fiecare companie din cladire este responsabila de asigurarea unui climat potrivit de munca, de conditii de sanatate si Securitate pentru proprii angajati.

Masurile de Sanatate si Securitatea muncii - trebuie sa fie in concordanta cu legislatia nationala in vigoare.

6. Reciclarea selectiva a deseurilor pe site

Electrosigma Offices asigura reciclarea pe spatii, in cadrul unei locatii ingradite, special amenajate si dotate cu recipiente de deseuri si robinet pentru apa - a urmatoarelor tipuri de deseuri :

- Sticla

- Hartie si carton

- Doze si Materiale electrice : tuburi pt lampi fluorescente si baterii

- Deseuri menajere

Pentru toate tipurile de deseuri mai sus prezentate, sunt incheiate contracte cu companii specializate in colectarea deseurilor - care ridica la intervale prestabilite de timp recipientii cu deseurile respective.

In cadrul cladirii, la finalul zilei de munca, recipientele cu deseuri aferente colectarii selective sunt golite de catre personalul responsabil cu curatenia - pe categorii de deseuri reciclate.

Chiriasii au obligatia sa se asigure ca angajatii lor urmeaza politica de colectare selectiva a proprietarilor cladirii.

9. Politici de curatenie in cladire

Curatenia zilnica in cladire se realizeaza de catre personalul angajat al cladirii - pentru toate spatiile aferente, atat apartinand cladirii comerciale - de la parter - SIGMA SHOPPING CENTER, cat si pentru cladirea de birouri - etajele 1- 7.

Curatenia zilnica vizeaza spatiile de circulatie si grupurile sanitare, si se deruleaza zilnic intre orele 19:00 - 22:00, in intreaga cladire.

Curatenia generala se realizeaza bianual - de catre compania specializata in curatenie si dezinsectie CORAL, conform contractului de curatenie generala si dezinsectie existent.

Curatenia generala - are in vedere toate spatiile cladirii - si se deruleaza biannual - in cadrul unui weekend prestabilit prin anexe la contractul de curatenie si deratizare.

Se au in vedere : fatadele cortine exterioare, mochetele si carpetele aferente spatiilor .

Curatenia se va realiza cu produse ecologice, tip ECOLAB sau similare - care sa fie prietenoase cu mediul inconjurator si sa aiba emisii scazute de compusi organici volatili.

10. Satisfactia Ocupantilor cladirii si Training pentru personalul tehnic

Personalul de mentenanta si intretinere din cladire - va beneficia de traininguri referitoare la utilizarea, mentenanta si operarea echipamentelor de instalatii din cladire. Trainingul se va derula initial, in momentul cand cladirea va intra in functiune, find apoi urmat de cicluri de specializare si operare - in perioadele bianuale de operare si mentenanta a echipamentelor cladirii.

Personalul tehnic, la randul sau, va asigura instructajul persoanelor desemnate de chiriasii cladirii. Aceste persoane vor fi instruite de catre personalul tehnic al cladirii: dna Mirela Bratianu, DL Rusu Sorin si Dl. Mircea Craciun, urmand ca, la randul lor sa disemineze cunostintele dobandite ocupantilor cladirii - corespunzatori companiilor din care ei provin.

Bianual, in perioada sezonului cald si rece - personalul tehnic al cladirii vor realiza sondaje de opinie si chestionare de satisfactie a ocupantilor cladirii, cu privire la confortul termic si microclimatul din spatiile de birouri sau spatiile comerciale aferente.